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这份特辑，我此前在18、19、20年逐年更新过三个版本，2021因为前年较为特殊，因此停更，2022年再度更新，切身体会，感叹两年的跨度足以让整个上海商业市场产生质的变化，不少条目和判断方式有所转变，本文争取带来较为基础的梳理。
U479、LaLaport上海金桥、恒基·旭辉天地、漕河泾印象城、北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里、松江印象城、上海久光中心、大洋晶典·天安千树（一期）、LaLa station上海莲花路、AI PLAZA西岸凤巢随便罗列一下就超过了十个，但这些还不到2021年新开项目的一半（还不包括前年如此艰难还生开的南翔印象城MEGA，相信多数同行朋友都已经看过了），除了类似前滩太古里、瑞虹天地太阳宫等必看项目外，其他也会在各自不同领域带来启发，例如U479对于小体量多楼层垂直空间的规划；LaLa station作为轨交商业的范本；LaLaport以及松江印象城对于IP的深度合作成为项目icon；恒基·旭辉天地和大洋晶典·天安千树凭借大师设计的出圈。但也需要说明的是，新项目不代表就是好项目，我们在市调的时候需要带有基础认知以及合理预期，挖掘出对自身有用的看点所在。前三版的这一趴，我推荐的都只是静安寺商圈，虽然缺乏******的品牌，但从商业项目的整体质量、商业模式、设计、竞争市场等***来看，静安寺商圈都是***值得琢磨和长期观察的优质区域；另一方面，则是由于传统“梅泰恒商圈”仅恒隆广场一枝独秀不成圈。随着去年底中信泰富广场开启试营业、今年锦沧文华广场也将揭幕，年中之后，该片区将会有上海市场***奢华的沿街界面之一，多个项目成片后，也与静安寺商圈的相对距离尺度缩小。因此，从市调建议来讲，值得连带一起看完，甚至在下半年张园部分开业后，从兴业太古汇一直到静安嘉里中心，将会呈现出过往所不曾有的盛景。
商业街太丰富，因此需要加上“主流”限定，还是“老三样”，但都与两年前大不同。除了南京西路上文已经提及外，淮海中路随着TX淮海的起势，越来越多年轻品牌“进场”开出沿街店，这条传统商业街随之呈现出新活力，当然新天地全域、iapm也都是传统保留必看项目；南京路步行街则迎来了重要的东拓里程碑，一直延续到了外滩，存量改造项目外滩·中央已对外开放加入进来，同时步行街中部世纪广场及周边楼宇也在进行大规模改造升级，因此看点并不少。进入到2022年，除了徐家汇、五角场两大传统成圈的商圈外，前滩片区由于前滩太古里的开业，也将与晶耀前滩以及此后陆家嘴集团的新项目共同构筑起新兴商圈。鉴于前者太过强势，因此对于周边项目如何进行错位经营出自身特色反倒更值得一看，这也是关注商圈而不仅仅是单体项目的意义所在。有趣的是我在多年前写关于晶耀前滩推文时就已聊过关于前滩商圈的话题。
依旧是这三家，原因此前写过，因此这版就不赘述了，文末会有2020版的链接，未做更新的部分均可参考过往介绍。但这也催生出另一个看点——即使这两年新开了这么多商业项目，但尚未有能将家庭亲子作为重点细分客群亦或是打造得相对优质的案例，某种程度上也是市场相对浮躁的印证——我们更多疲于追求潮流、年轻，这些似乎更能撬动市场兴奋点的元素。恒基·旭辉天地、CIFI TOWER旭辉企业大厦、LaLa station上海莲花路、Two ITC、现所
这一趴我整体做了推翻，此前几年列举的都是传统“购物中心+办公楼”中相对办公客群占比较大的项目，但说实话这类项目一方面太多，第二其实做得都不算好，因此难有借鉴点。而今年列举的，三个是新开业项目，一个是城市更新代表案例。
其中恒基·旭辉天地采用了大师设计具有网红属性，一层以上均为办公空间，并以“前店后企”作为特色之一。CIFI TOWER则是今年以办公为主的迷你型商业项目之一，相对于更为综合性的商业体，此案例更具趣味性和代表性。LaLa station虽然轨交商业是其***看点，但由于项目整个五层租给了联合办公业态，对相对体量不大的商业而言，占比就不小了，有特殊性。
现所则是目前市场上***为前沿的办公与商业无缝结合的代表作之一，这类项目在上海也将会越来越多，它具有实验性，未必能成为一种通用的模式，但***值得借鉴参考。之前的版本中，条目名是“看年轻时尚潮流定位项目”，但从现今发展趋势来看，我们无法将TX淮海、来福士广场、美罗城等项目归为一类，因此需要给到一个更为精准的细分看点，才有了这一新的条目。TX淮海这两年对于市场的影响力已无需赘述，其实上海市场上个人认为与其理念***为接近的，是位于五角场太平洋森活天地的NOYA主题区域，后者也已开启对外输出型合作，有兴趣的朋友可以关注。而那些具有网红属性的小马路（安福路、武康路、愚园路……等等等等）越来越受到潮流品牌开店选址甚至是一线***挑选活动空间时的青睐，持续丰富的内容，又让年轻人乐此不疲地为了不同的新店、事件打卡，而这些商业故事、潮流现象，也越来越受到主流媒体的关注。不管我们是否做主流商业项目，跳脱出盒子，走上街区，会发现更多精彩。丽宝乐园、世纪汇广场（1192弄老上海风情主题街区）、北外滩来福士（城市集市·里巷）、瑞虹天地太阳宫（城市集市·江湖）实话实说，标签过于浓重的主题场景是会有审美疲劳的，在商场端，其实整体主打主题场景的案例并不多，综合来看我依旧只推荐丽宝乐园这一家。在区域主题场景打造方面，由于城市集市两个案例在去年出圈“严重”，某种程度上拔高了这类案例的“起评分”，因此目前来看几乎只剩世纪汇的1192弄能与之匹配。这一趴在过往属于百货商场“独享”，但今年由于BFC打造了BFC BUND FASHION COMPANY品牌集合区、潮流品牌集合区CIRCLES等多个统装案例，又扩充了LTL奢品百货的面积，在购物中心领域实属不易，因此对设计装修以及品牌统一规划运营方面有诉求的朋友值得一看。当然几个优质百货项目同样不容错过。在此前版本中，我对1、2号两条地铁线的沿途重点商业项目做了推荐，但其实与上文提及内容有不少是重复的，毕竟多数重点、优质商业内容都会在重要地铁站上盖。而此次要推荐的是新开通的14号线，这条线***为核心的三个站点为：静安寺站、黄陂南路站、陆家嘴站。你几乎可以从这三个站点直接到访或者通过换乘去到绝大多数需要看的重点商场。但我发现来上海出差的同行更多喜欢用打车，这正常，但如果注重市调效率，我个人更推荐对轨交的灵活运用，并且在类似从“南京西路——静安寺”、“黄陂南路——陕西南路”这样的站点之间直接用走的。ifc、上海恒隆广场、前滩太古里、One ITC、港汇恒隆广场无需赘述，你可以永远相信恒隆、太古、新鸿基对于***项目的把控力。这两年在主流商业市场，存量改造项目相对“安静”，过往几年类似的标杆也都未能取得实质性的蜕变。反倒是越来越多的城市更新项目会成为猎奇点。例如前年的陕康里，去年的武夷 | MIX320、M+马利、今潮8弄等，都值得探索一番，但这类项目有一个认知基础的空白，我相信很多上海市场同行都未必了解其改造前的面貌，因此较难品出改造后的巧思，但这不妨碍我们将其作为城市空间中不可忽视的组成部分去学习一些主流商业体中所被束缚的亮点。与上文提到的城市集市有点类似，即当一个新作品出现拔高了整体标准后，会让原本的百花齐放变成寡头，前滩太古里就是典型，但上海新天地在该领域始终值得心怀敬意一探，同时各种里、各种坊（上生·新所、丰盛里、幸福里、永平里、衡山坊、思南公馆、FOUND158、陕康里、武夷 | MIX320、今潮8弄、外滩源等等），包括之后的张园，都会比传统意义上的开放式商业项目更有看点。万象城、七宝万科广场、环球港、合生汇、世纪汇广场、瑞虹天地太阳宫、南翔印象城MEGA、上海久光中心在之前几版中，我将这部分称之为“高人气一站式大型综合体”，但近两年，随着这些项目肉眼可见的提升，已经不能简单用“高人气”一语概括，他们的优质标签越来越浓厚，且有几个有趣的表现形式主要为：个别项目拥有Apple Store，大多拥有lululemon，通过引入高线美妆品牌作为***显著的升级依据。U479、恒基·旭辉天地、CIFI TOWER旭辉企业大厦、LaLa station上海莲花路
我今年分享了不少类似的迷你型商业体，他们替换掉了此前几版中相对开业较早的商场，从另一方面讲，由于空间的有限性，是否能通过内容的常换常新成为长期看点，也是这类项目的挑战所在。K11、BFC、大洋晶典·天安千树、AI PLAZA西岸凤巢这一趴我此前的版本中，写的是K11和TX淮海，在此需要自我纠正一下。一方面艺术加持商业这件事，在度过几年蜜月期后正在逐渐淡去。但我们依旧有机会在商业项目中看到正统的、高规格的艺术展。TX淮海虽然扛起“策展型零售”大旗，但其实经过长期观察，其核心更在于潮流文化所衍生而来的潮流艺术，它和其他几个项目艺术展的定位风格有差异，因此就不将其归为此列。K11、BFC有专用的艺术展场地，后两个新开业项目，则是在艺术标签上烙下印记，足以在这一版中占据一席。虽然今年新开业的瑞虹天地太阳宫以及前滩太古里都有针对性地打造了宠物友好标签，在现有案例中，包括创智天地、虹桥天地、长宁来福士等项目也都开辟了户外独立的宠物活动空间。但在宠物友好领域，做得比较早、比较有体系且作为商场常规服务在践行的，BFC是代表作，当然如果不适合单独为了这一新兴运营环节特地去市调，那下面两篇推文也足够帮你了解。又是BFC独占的看点所在，自营版块，在整个商业市场中肯定不乏更多案例。但BFC在业态的多样性、投入以及品质方面的综合性表现是相对***值得关注的项目之一。这也是商业项目打造差异化和考验运营能力的重要判断纬度，虽然门槛和难度非常高。我自己因为没有夜生活，因此并不了解夜场经济对于商业项目影响和加持作用，只能从理论上进行一些阐述。继TX淮海引入MASTER后，本身就有夜店且重新改造后的上海广场引入了AKOMA，去年开业的博荟广场则更是引入了包括1 OAK在内的多个夜店品牌。这是商业项目非标准化打造的方向之一，有这方面诉求的同行可以一探。要么不出，去年一出出两个，加上静安新业坊的EVA初号机雕塑，上海商业的二次元氛围是有点独一档的意思了。LaLa station上海莲花路、兴业太古汇地铁廊、太平洋森活天地
随着LaLa station的开业，轨交商业的评判标准也被进一步提升。兴业太古汇的地铁廊正在进行两年来***范围的调整，相对而言太平洋森活天地则依旧保持着稳定的客流和经营态势。总之这几个项目定位和调性各有不同，但有一点需要提倡的是，我们的轨交商业上升空间还有很多，因此这一趴值得长期拥有。其中前三者是因为这两年依旧有众多不确定性因素，导致商业项目在制定活动策略和成本投入时也变得更为顾虑且飘忽不定，因此在特殊性常态化的当下，我很难推荐说某个项目的在屋顶空间的运用、夜经济的打造亦或是主题性的市场活动方面能够稳定输出成为必看场，大家在市调时随缘即可。而在空间设计方面，难以推荐的原因则恰恰相反，即目前绝大多数的商业项目在这方面都有独到之处，越是新就越是懂得空间打造的重要性并舍得投入，加上去年新开业项目的井喷，因此可看的实在太多，索性就不做推荐了，这也反向印证了上海商业市场的精彩，欢迎大家来玩。文章内容如有侵权，请联系站长删除。
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